Kira artış sorunu: Hangi durumlarda dava açılabilir?

Ülkemiz genelinde olduğu gibi Karaman’da da 08/06/2022 tarihinde Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile getirilen yüzde yirmi beş artış sınırı ile birlikte kira uyuşmazlıklarında ciddi oranda bir artış meydana gelmiştir. 

Kira artış oranına ilişkin olarak yeni getirilen düzenlemeden önce konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki kira artışı TÜFE oranına göre belirlenmekteydi. 11/06/2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren geçici madde ile konut kiralarına ilişkin olarak kira artış oranına 01/07/2023 tarihine kadar geçerli olacak şu düzenleme getirilmiştir.

"Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır."

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere kanunun yürürlüğe girdiği 11/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanamayacaktır. Uygulama yalnızca 1-5 yıl arasında bulunan konut kiraları açısından geçerli olacaktır. İş yerleri için getirilen bir artış oranı kısıtlaması bulunmamaktadır, kanunun bu hail ile iş yerleri açısından TÜFE oranında artış uygulama alanı bulacaktır. Yeni bir düzenleme ile 01/07/2023 tarihinde bir değişikliğe gidilmediği takdirde 01/07/2023 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri ilgili düzenlemeden etkilenmeyecektir.

Yine düzenleme 5 yıldan uzun süreli sözleşmeleri kapsamadığından; 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, göz önüne alınarak belirlenebilecektir. 5 yılını doldurmuş olan konut kira bedelleri için hakim tarafından belirlenecek olan orana ilişkin %25’lik bir kısıtlama söz konusu değildir. Mülk sahibi beş yılını doldurmuş olan kiracı hakkında kira tespit davası açabilecektir.

Türk Hukuk sistematiğinde sözleşme içeriğini tayin etme özgürlüğü ilkesi, kabul görülen ve Türk özel hukukuna hâkim olan ilkelerden biridir. Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesinde "Sözleşmelerin şekli" başlığı adı altında genel bir kural olarak bir sözleşmenin geçerliliğinin, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı olmadığı düzenlenmiştir. Yine Türk Borçlar Kanunu'nun 26. maddesi "Sözleşme özgürlüğü" alt başlığında bir sözleşmenin içeriğinin kanunda öngörülen sınırlar içinde taraflarca özgürce belirlenebileceği hususuna dikkat çekmiştir.

Esasında kira artış oranına müdahale eden bu düzenleme sözleşme serbestiyeti ilkesine açıkça aykırılık teşkil etmektedir. Bu müdahale hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmayıp aynı zamanda sosyal barışı da bozabilecek niteliktedir. Nitekim son dönemlerde medyaya da sıkça yansıdığı üzere tahliye davalarında kira bedeli sorunu nedeniyle büyük artış yaşanmış, ev sahibi ile kiracılar arasında mala zarar vermeye, yaralamaya kasteden tatsız olaylar cereyan etmiştir. Düzenleme ile bir yandan ülke ekonomisinin kiracılar üzerindeki etkileri azaltılmaya çalışılırken mülk sahipleri ve kira bedeline bağlı olarak yapılan diğer faaliyetlerin ekonomiye etkileri göz ardı edilmiştir. Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiralarında daha zayıf konumda olan kiracıyı korumayı zaten amaçlamış ve TÜFE düzenlemesini bu sebeple getirmiştir. Artış oranına TÜFE oranından daha düşük bir sınır getirmek sosyal barışa, adalet inancına ve ekonomiye zarar verir niteliktedir.

Düzenleme ile eski kiracılar koruma altına alınırken bir mülkü ilk defa kiralayacak kişiler için herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da uygulamada, mülk sahiplerini, mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmesini sonlandırarak yeni kiracı arayışına itmektedir. Kiraya verenler mevcut düzenleme nedeniyle kiracılardan emsal kiralara göre daha düşük kiralar almaları nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmeye çalışmaktadır. Beklentimiz 01/07/2023 tarihi itibariyle herhangi bir uzatmaya gidilmeden düzenlemenin yürürlükten kalkacağı yönündedir.

Kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi çeşitli şekillerde meydana gelmekte olup bir sonraki yazıda bu hususa değineceğiz.