Kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi çeşitli şekillerde meydana gelebilmektedir;
1- Fesih yoluyla:
Belirsiz süreli (herhangibir ay ya da yıl belirtilmeden yapılmış) kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, sözleşmenin sona ermesine en az on beş gün kala durumu kiraya verene yazılı olarak bildirmek zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Bu halde kiraya veren sözleşme süresinin bitimi nedeni ile sözleşmeyi sona erdirememektedir. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, uzama yılının bitimine en az üç ay kala yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
2- Dava Yoluyla:
Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü:
Kiracının kiralananı tesliminden sonraki bir tarihte konutu herhangi bir koşula bağlı kalmaksızın tahliye edeceğine ilişkin irade beyanıdır. Yazılı olarak, kiracı veya yetkili temsilci tarafından, belirli bir tarih için, konutun tesliminden sonra verilmiş olması gereklidir. Özellikle uygulamada en sık karşılaşılan durum kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı esnada imzalanarak konutun teslimi şartının sağlanamamasıdır. Kiralanın tesliminden önceki bir tarihte imzalanan tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren, kiracıyı kiralanandan tahliye edemeyecektir.
Uygulamada en sık karşılaşılan konulardan biri de kiracıya kira sözleşmesi esnasında boş olarak imzalatılan tahliye taahhütnameleridir. Yargıtay kira sözleşmesi esnasında kiracıdan alınan tarih kısmı ve diğer unsurları boş fakat kiracının imzasını taşıyan tahliye taahhütnamelerinin sonradan alınmış gibi kiraya veren tarafından doldurularak işleme konulmasını -kira sözleşmesi ile aynı anda alındığının ve sonradan doldurulduğunun somut ve geçerli delillerle ispatlanamaması halinde- geçerli kabul etmektedir ki, bu hususun ispatı pekçok kiracı açısından neredeyse imkansızdır.
Yine uygulamada karşılaşılan ve kanuna karşı hile kabul edilebilecek bir diğer husus da kiracılardan kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan yazılı tahliye taahhütnamesine sanki kira sözleşmesinin imzalanmasından birkaç ay sonra alınmış gibi ileri bir tarih yazılması hususudur.Maalesef olası bir uyuşmazlıkta kiracı açısından bu durumunda mahkeme nezdinde ispatlanması imkansız görünmektedir.
Hernekadar Yargıtay uygulamasında basit bir dille ‘’açığa imza atan onun sonuçlarına katlanır’’ ilkesi kapsamında usule aykırı tahliye taahhütnamelerine geçerlilik kazandırılmaktaysa da başını sokacak bir ev arayan çoğu zaman çaresiz ve zor durumda kalan kiracıların kendilerinden istenen boş tahliye taahhütnamelerine ya da ileri tarihli olarak düzenlenmiş tahliye taahhütnamelerine imza atmadıkları taktirde taşınmaz kiralayabilmeleri günümüz koşullarında mümkün görünmemektedir.
Sonuç olarak kiraya veren,Yazılı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananın tesliminden kaçınan kiracı hakkında icraya başvurulabilir yahut dava açılabilir. Tahliye taahhüdünün verildiği tarihten sonraki bir ay içerisinde hukuki yollara başvurulması gerekmektedir. Kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmiş ise, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılmaktadır.
Kiracıya Kirayı Ödememesi Nedeni ile İki Haklı İhtarda Bulunulması:
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi halinde, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereği ve meblağı ihtarın içeriğinde yer almalıdır. Birikmiş kira ödemelerinin aynı ihtarda gösterilmesi gerekmektedir. İki ayrı ihtar halinde iki haklı ihtar koşulu sağlanamaz.
İki haklı ihtarın varlığı halinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren dava açılması gerekmektedir. Kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmiş ise, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılmaktadır.
Mevcut Malikin İhtiyacı:
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada önemli olan husus gereksinim ihtiyacıdır. Gereksinim ihtiyacı gerçekleşmiş ya da gerçekleşmesi muhtemel sürekli bir durum oluşturmalıdır. Malikin aynı mahalde taşınmazının bulunmaması gerekmektedir. Gereksinim sebebi ile tahliye davasının açan kişinin malik olması şartı da aranmamaktadr, kiraya veren kişi olması yeterlidir.
Gereksinim nedeni ile kiracıyı kiralanandan çıkarıp başka bir şahsa taşınmazın kiraya verilmesi mümkün değildir. Kiralayan haklı sebep olmaksızın üç yıl süre geçmedikçe kiralananı başka bir kimseye kiralayamaz. Aksinin tespiti halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Mevcut malikin ihtiyacı nedeni ile tahliye yeni getirilen düzenleme ile birlikte mülk sahiplerinin kiracılarını konuttan çıkarmak için çokça başvurdukları sebeplerden birisidir. Kiraya veren, mevcut kiracıya ihtiyaç nedeni ile tahliye için ihtar göndermekte, ihtiyaç nedeninin varlığından emin olamayan kiracı, hem dava masraflarının üzerine kalmaması hem de toplumsal ve sosyal olarak etkilenmemek için evi tahliye etmektedir. Kiraya verenler tarafından malikin ihtiyacı nedeni ile tahliyenin bu şekilde kullanılması hakkın kötüye kullanımı kapsamındadır.
Ortada böyle bir ihtiyaç dahi yokken yahut kanuni koşullar oluşmuş ancak mülk sahibi kendi ihtiyacı için kullanmak yerine yenir bir kiracı arayışı için bu yola başvurmuş olabilir. Yeni gelen düzenleme nedeni ile mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar artmış hatta bu konuda toplumsal asayiş maalesef bozulma noktasına gelmiştir.
Yeni Malikin İhtiyacı:
Bir taşınmaz kira sözleşmesinin devam ettiği süre içerisinde başka bir şahsa satılabilir. Bu halde kiralananı sonradan edinen kişi edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı olarak bildirmek koşulu ile, altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Sonradan edinen kişi bu hakkını kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile de sona erdirebilir.
Gereksinim ihtiyacı Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri kapsamaktadır.
Yeni düzenleme ile birlikte ev sahiplerinin %25 artış oranından ve hatta ülke ekonomisi ile TÜFE oranının dahi yeterli gelmemesi sebebi ile başvurdukları bir yoldur. Mülk sahipleri, gerçek bir satış işlemi olmaksızın muvazaalı işlemler gerçekleştirerek, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde dahi bulunabilmektedir.
Kiralananın Yeniden İnşası:
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada onarımın esaslı ve büyük ölçüde olması, mevcut taşınmazın kötü durumdan kurtarılarak daha iyi hale getirilmesinin amaçlanması gerekmektedir.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Konutunun Bulunması:
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu hale dayanarak tahliyenin sağlanabilmesi için kiracının mevcut konutunun oturmaya elverişli olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet sahibi oldukları bir konut için pay yahut paydaş çoğunluğu sağlanarak, el birliği mülkiyet sahibi oldukları durumda oybirliği sağlanarak rıza alınması gereklidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi:
Kiracının kira sözleşmesi ile ödemek zorunda olduğu kira bedellerini ödememesi halinde kiraya verenin önünde iki yol bulunmaktadır.Birincisi kiracıya noterden ihtarname göndererek 30 gün içerisinde ödenmeyen kira bedellerini talep edebilir,ödenmediği taktirde Sulh Hukuk Mahkemesinde doğrudan temerrüd nedeniyle tahliye davası açabilir.İkincisi Ödenmeyen kiralar için İcra Müdürlüğü kanalıyla ilamsız tahliye icra takibi başlatabilir. Kiraya veren ödenmeyen kiralar için icra takibi başlatarak tahliye talebinde bulunabilir. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz ederse takip durur. Yine 30 gün içerisinde tüm takip ve masraflarını ödemesi halinde tahliyesi sağlanamaz.Borçlarını ödememesi ya da haksız itirazı halinde ise kiracı aleyhinde İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılabilmektedir.
Konut kiraları açısından kanuni düzenlemelerle zayıf konumda olan kiracı birçok yönden koruma altına alınmışsa da uygulamada çoğunlukla kiracılar mağdur olabilmektedir. Uyuşmazlık halinde tarafların herhangi bir hak kaybına uğramaması için avukata danışarak destek almaları son derece önemlidir.
Bir sonraki yazıda kira bedelinin dava yoluyla artırılması ve kira uyuşmazlıkları için yeni getirilen arabuluculuk şartı üzerinde duracağız.
